Il mercato immobiliare di Prato e provincia secondo le analisi di Mediatori Group

Il gruppo di agenti ed esperti immobiliari Mediatori Group, ha fatto il punto sulla situazione del mercato immobiliare a Prato e provincia. Ecco il testo del comunicato stampa: “Calano le transazioni immobiliari (secondo un trend comune a tutta Italia) ma al tempo stesso cresce il prezzo medio del compravenduto. La Pietà e la Castellina, si confermano i quartieri più costosi in cui acquistare casa, mentre il Soccorso, è il quartiere più economico. Più abbordabili Montemurlo e soprattutto la Vallata. Questo il quadro del mercato immobiliare di Prato e provincia relativo al 2023. Secondo le statistiche dell’Agenzia delle Entrate, le transazioni immobiliari in Italia, hanno evidenziato una contrazione del -9,5% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Un “segno meno” che a Prato, è stato più marcato, avendo registrato un decremento del 13,2%. Questa tendenza è attribuita all’incremento dei tassi di interesse di riferimento della BCE, che ha innalzato il costo per l’ottenimento dei mutui. “Per quanto riguarda l’andamento del mercato immobiliare, il rialzo dei tassi d’interesse si è fatto sentire anche a Prato, come in tutta Italia, traducendosi in una diminuzione delle compravendite. Anche se la situazione si è stabilizzata dopo il post-Covid nel corso del quale gli acquirenti hanno potuto usufruire di tassi agevolati. C’è poi la situazione della Valbisenzio, messa a dura prova prima dall’alluvione e poi dalla frana sulla Strada Statale 325. Già a seguito dello scorso 2 novembre
avevamo riscontrato maggiori richieste riguardanti appartamenti al primo o al secondo piano, rispetto al passato. Sempre nei giorni immediatamente successivi all’evento alluvionale, siamo stati contattati poi da diversi titolari d’azienda, alla ricerca di fondi in affitto asciutti e non colpiti dall’acqua. I nostri dati rivelano come a Prato e provincia, il venditore tipo sia prevalentemente una donna (61%) soprattutto tra i 35-44 anni (31%) e 55+ anni, mentre nel caso degli acquirenti, sono invece gli uomini a costituire il 64% del totale. E’ possibile tracciare un profilo delle richieste di immobili a Prato, attraverso tre macro-classi (Buone, Vincolate e Calde). La maggior parte delle richieste ricevute nelle nostre agenzie, sono rappresentate da “Richieste Buone” (71%) che comprendono i potenziali acquirenti con relativa facilità di acquisto. Le “Richieste Vincolate” (24%) includono persone che devono vendere prima di acquistare un immobile, che hanno difficoltà a reperire un mutuo, o che sono in attesa di una valutazione. Infine, il 5% delle richieste sono considerate urgenti, ovvero riguardano persone che hanno la necessità di acquistare a breve termine. In molti casi, si tratta di persone che hanno già venduto la loro proprietà, ma ci sono anche casi di persone che hanno subito uno sfratto, o che hanno una delibera di mutuo in scadenza. Esaminando la domanda di immobili a Prato e provincia, emerge un aumento della richiesta rispetto all’anno precedente per case indipendenti e terratetti: la domanda per la prima tipologia immobiliare, infatti, si attesta adesso al 31% del totale, mentre la percentuale della seconda ammonta al 10%. La tipologia più ricercata resta comunque l’appartamento in piccolo condominio, che seppur in diminuzione rappresenta il 37% complessivo. L’offerta, per quanto in calo, riguarda soprattutto appartamenti in piccoli condomini (34%) mentre salgono le offerte di villette a schiera (che rappresentano il 6% del totale) e di villette bifamiliari 7%. Partendo dal Comune di Prato, Pietà e Castellina, si confermano le zone più costose: la valutazione media al metro quadro, nelle zone suddette, ammonta, infatti a 3500 euro per una nuova costruzione, scendendo a 2500 euro per l’usato ristrutturato. Subito dopo, a quota 2100 per il ristrutturato, troviamo la zona Galceti – Villa Fiorita – Figline (dove il “nuovo” costa 3000 euro al metro quadrato). All’estremo opposto, troviamo il Soccorso: 1300 euro al metro quadro per l’usato ristrutturato. Guardando invece a livello provinciale, sono Montemurlo e Vaiano, a far registrare i valori medi più elevati per quanto riguarda il ristrutturato: 1600 euro in entrambi i casi, con Montemurlo, che “costa” mediamente 200 euro in
più per il nuovo (2400 euro al metro quadro “contro” 2200). Bagnolo, è la frazione più costosa, con 1700 euro. Cantagallo, resta il Comune più economico, con 1200 euro al metro quadrato. La disponibilità finanziaria degli acquirenti,, simile all’anno precedente, si attesta nella fascia di prezzo compresa tra i 100.000 e i 200.000 euro, facendo registrare un lieve aumento. Ma registrando una diminuzione della disponibilità finanziaria nella fascia dei 200.000 – 300.000 euro. A Prato e provincia, il prezzo medio del compravenduto è stato di 189.000 euro, in aumento rispetto al 2022, con proposte accettate in una media di 11 giorni (in diminuzione rispetto al 2022). In aumento, invece il tempo medio di vendita che si attesta a 5 mesi. Volendo fare una panoramica, anche sul mercato delle locazioni, possiamo suddividere la tipologia di immobili locati in 3 categorie: vuoti (cioè completamente da arredare) che rappresenta circa il 20%, parzialmente arredato il 23.1% e per la maggior parte l’immobile già arredato che rappresenta il 57.7%. Mentre sul fronte dei redditi in essere degli inquilini, la maggioranza dei contratti di locazione (44.2%) è stipulata con un solo reddito, mentre il 36.5% dei contratti prevede due redditi e il 19.2% riguarda tre o più redditi. Dai nostri dati risulta che, in media, il tempo per la conclusione delle trattative, per un immobile già arredato è di circa 15 giorni, mentre per un immobile vuoto è di circa 1 mese. La rapidità nella conclusione delle trattative è drasticamente diminuita, principalmente a causa degli elevati tassi di interesse, che spingono le persone a preferire l’affitto rispetto all’acquisto di una casa. Di conseguenza, si nota una tendenza a rimanere più a lungo nello stesso immobile affittato. Questo fenomeno si riflette sull’aumento dei prezzi poiché la scarsità di offerta di immobili in affitto porta ad un incremento dei prezzi. Per quanto concerne la tipologia residenziale ed escludendo le spese condominiali, a Prato e provincia, il canone di locazione mensile medio per un monolocale si attesta a 550 euro. Cifra che sale a 650 euro per un bilocale ed a 750 per un appartamento con due camere, per arrivare a 1000 euro in caso di sistemazioni indipendenti con due o più camere. Per quanto riguarda i fondi commerciali, si è osservato un incremento nelle richieste di magazzini, laboratori e capannoni. Al contrario, si evidenzia una diminuzione per gli uffici di grandi dimensioni ed i negozi. Nel corso del 2023, abbiamo assistito ad una costante crescita del tasso di interesse medio sui mutui offerti dalle banche. Questo aumento, è stato principalmente causato dalla progressiva crescita del tasso di riferimento stabilito dalla Banca Centrale Europea, che ha raggiunto il 4,5% nel mese di settembre 2023 il quale ha fatto decrescere la richiesta di mutuo del -30%. Tuttavia, c’è una buona notizia da annunciare per la fine del 2023 e l’inizio del 2024. Abbiamo osservato una riduzione del tasso medio di interesse sui mutui. Questa riduzione è stata generata da una contrazione del tasso di interesse di riferimento, noto come IRS. Questa tendenza è importante e potrebbe avere implicazioni significative per il settore dei mutui e di conseguenza, per il mercato
immobiliare nel suo complesso. Continueremo a monitorare attentamente questa situazione e fornire ulteriori aggiornamenti nei prossimi mesi. Durante il quarto trimestre del 2023, abbiamo osservato una modesta diminuzione dell’indice Euribor a 3 mesi, dopo aver raggiunto il suo massimo al 4,0%. Allo stesso tempo, l’indice IRS a 20 anni è sceso rapidamente dal 3,4% al 2,6%. È interessante notare che l’IRS a 20 anni, che riflette le variazioni dei tassi nel lungo periodo, ha anticipato i movimenti dell’Euribor a 3 mesi, il quale è più sensibile alle decisioni di politica monetaria a breve termine. La recente diminuzione degli indici IRS ha suscitato un nuovo interesse per i mutui di surroga a tasso fisso. Questa surroga non è più considerata solo un passaggio dal tasso variabile a quello fisso, ma anche un’opportunità per ridurre la rata mensile, soprattutto con offerte che consentono risparmi significativi sui nuovi mutui a tasso fisso, fino al 10-20%. Nel quarto trimestre del 2023, la richiesta di nuovi mutui è stata prevalentemente orientata verso quelli a tasso fisso, che hanno rappresentato
circa il 97% delle preferenze dei consumatori. La decisione della BCE di mantenere invariati i tassi, confermando il livello del 4,5% dal settembre 2023, ha generato previsioni di una possibile riduzione dei tassi nel prossimo futuro. Queste aspettative si stanno manifestando attualmente con la riduzione dell’indice IRS, utilizzato per il calcolo del tasso fisso. Inoltre, il rallentamento dell’inflazione potrebbe spingere la BCE a ridurre i tassi di riferimento nel corso del 2024. Da almeno 6/7 mesi il Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti anticipa le intenzioni del Governo, di attivarsi per semplificare le criticità urbanistiche che bloccano le compravendite e intasano gli
uffici Comunali di pratiche edilizie, ciò al dichiarato scopo di dare sollievo ai milioni di proprietari di casa che, spesso solo al momento di dover alienare l’immobile, si sentono dire di dover intervenire in sanatoria per regolarizzare magari pochi centimetri di una colonna o di una finestra rispetto al progetto originario. Situazioni queste che, nell’ambito della compravendita di un immobile, generano sempre ritardi e che talvolta finiscono addirittura col paralizzare le trattative. È inevitabile che su un simile tema le posizioni delle associazioni dei proprietari (Confedilizia in testa) coincidano con quelle degli agenti immobiliari, mentre è dato senz’altro da segnalare che in alcune città sono anche gli ordini professionali ad avere espressamente manifestato la necessità di intervenire per eliminare burocrazia e costi.
L’intervento del Governo, dovrebbe riguardare le sole difformità interne, ovvero quelle che riguardano nuove porte, tramezzi spostati, soppalchi, finestre, muri e altre modifiche all’interno dell’immobile che non aumentano i metri quadri. Si tratterebbe insomma di prevedere certezze laddove oggi certezze non vi sono, essendo tutto demandato all’analisi ed alle conclusioni tratte dagli uffici comunali che sono, infatti, bloccati da una marea di pratiche riguardanti piccolissime violazioni.”